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　　在一二线城市土地供不应求和政府加快推动旧城改造的背景下，“三旧”改造成为部分房企的战略性选择。但是，旧改项目的建设过程却并不轻松，开发难度和风险甚至远远超过普通的招拍挂项目。征地、拆迁、安置、补偿每一个环节难度都很大，很多情况下需要在地方政府的支持下才能顺利开展。也正因为如此，近年来不少旧城改造中涉及到的政商利益输送问题被曝光。

　　如曾轰动一时的“佳兆业危机”，佳兆业因传闻涉及深圳市委原常委、政法委书记蒋尊玉的贪腐案而深陷舆论漩涡，据澎湃新闻报道，蒋尊玉落马的直接原因是其担任龙岗区委书记时力推的旧城改造项目。更近期的，有西安村主任贪腐过亿、深圳大望村村长在旧改拆迁中贪污1000余万等丑闻爆出。

　　如今，在佛山的一个“三旧”改造项目前期投资人公开选定的事件中，似乎飘来一丝异样的味道。

　　2017年1月份，华春建设工程项目管理有限责任公司受佛山市禅城区祖庙街道东升股份合作经济联合社、禅城区祖庙街道东升鲤鱼沙股份合作经济社等7个委托人的委托，对祖庙街道街道东升永红部分地块“三旧”改造项目公开选定前提投资人。

招标地块大致位置

　　祖庙街道街道东升永红部分地块“三旧”改造项目包括三个独立地块项目：一、祖庙街道东升田边旧村及南基脚“三旧”改造项目，二、文华北路文华桥两侧地块“三旧”改造项目，三、祖庙街道东升鲤鱼沙工业区“三旧”改造项目。

　　佛山市万科置业有限公司及佛山市科秦恒泰房地产投资有限公司参与了这次投标。最终，科秦恒泰以1亿元的中标金额，在综合评分上以89.66分险胜佛山万科89.14分。

　　中标公告里我们可以看到，科秦恒泰是以1亿元的底价中标，但这个投资力度在价格评分当中科秦恒泰只拿到了2.54分，万科则拿到了10分满分，投资金额约为科秦恒泰的4倍。但是，在服务得分方面，科秦恒泰比万科高出近8分，由此总分拉开了0.52分。

　　中标公告一出，佛山市科秦恒泰房地产投资有限公司立即成为焦点。到底是一家怎样的企业才能在服务项远超一世界500强的大房企以底价中标？据悉，科秦恒泰房地产投资有限公司法人代表为江佩燊，其名下还有“佛山市科秦投资有限公司”以及“佛山市东城房地产开发有限公司”，这三家公司的的注册地址均在——佛山市禅城区祖庙街道东升村鲤鱼沙股份经济合作社办公楼。

　　禅城区祖庙街道东升鲤鱼沙股份合作经济社，亦是招标的7个委托人之一，其地址位于文化北路东侧、鲤鱼沙路南侧的村居内，正好在本次招标的“三旧”地块附近。经查询，祖庙街道东升村鲤鱼沙股份经济合作社，以270万人民币以参股的形式对外投资佛山市东城房地产开发有限公司。

　　这中间的关系，似乎耐人寻味。

　　抛开以上扑朔的关系不谈，单纯从公司角度考量，科秦恒泰房地产投资公司2011年注册，目前在佛山尚未有任何项目上市。而在招标文件里明文规定“任何报价是以投标人可独立履行项目合同义务……的理性报价”，1亿元是招标的最低要求，但其中牵扯到的合同履约保证金，拆迁补偿合同履约保证金，拆迁履约保证金等金额，合计至少需要2.28亿元。

　　科秦恒泰2015年的企业年报没有公布其资产总额，在2016年时并无列出其年度公示报告，目前已被定义为“经营异常”，其是否真的具有“独立履行项目合同义务”的能力尚难下定论。

　　再者，在本次招标文件中，还有“合格投标人和服务”一项规定，“具有良好商业信誉健全的财务会计制度”的公司才有权利竞标，但科秦恒泰已有3次经营异常的情况，最终依然中标，着实让人存疑。

　　“三旧改造”，牵涉原业主、政府、企业、社区等多方利益主体，在程序上，涉及前期沟通、立项、规划、拆迁、建设、融资等众多环节。在拆除重建类项目中，往往涉及原业主的拆迁补偿利益，与业主的谈判难度较大，还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进。因此，旧改项目的操作复杂、难度大，还要平衡各权利主体的利益诉求。

　　对于开发商而言，最考验其开发水平和资金周转能力。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。而熟知旧改操作流程的业内人士表示，旧改审批流程相对复杂，甚至要盖上超过百个章才能完成。同时，由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，中小型开发商甚至会存在半途退场的可能。

　　旧改本身是有严格法律规范的，但是因为某些流程不透明，政商之间本应有的健康沟通进入了灰色地带。某些官员利用旧改进行权力寻租，不论开发商实力高低，只为一己私利而在招标过程中“暗箱操作”，无疑是对整个旧改片区原业主的极不负责、是对社会秩序的蔑视和破坏。

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